Num momento em que o imobiliário atrai investimento estrangeiro em Portugal, mas enfrenta obstáculos do lado da oferta e do acesso à habitação, quatro especialistas do setor juntam-se no mais recente episódio do Observatório do Imobiliário para debater o que está em causa e o que é necessário mudar.

O setor do imobiliário voltou a afirmar-se como um dos principais motores de atração de capital estrangeiro para Portugal. Em 2025, captou 3,9 mil milhões de euros de investimento direto, um crescimento de 10,4% face a 2024. No total, representou 45,9% de todo o investimento estrangeiro realizado no país, confirmando o peso determinante deste mercado na economia nacional.

A questão central é saber o que deve Portugal fazer para manter, e consolidar, esta posição num contexto internacional mais incerto e competitivo.

Do investimento ao estilo de vida

Para Nuno Durão, Managing Partner da Fine & Country Portugal, o comportamento do imobiliário acompanha, de forma quase imediata, os ciclos económicos. “Quando um país está a crescer, o imobiliário é um dos primeiros setores a refletir esse dinamismo”, sublinha. Mas há uma mudança relevante no perfil do investidor estrangeiro. Se, no passado, o incentivo estava muitas vezes associado a instrumentos como os vistos gold ou benefícios fiscais, hoje a decisão é guiada por fatores de qualidade de vida.

Portugal surge como destino de residência, seja como primeira ou segunda habitação, num movimento que antecede muitas vezes o próprio investimento. “O investidor começa por viver, experimentar o país e só depois investe”, nota.

A esta dimensão junta-se a perceção de segurança, acrescenta o especialista. Num cenário internacional instável, Portugal posiciona-se como uma alternativa credível para quem procura previsibilidade e estabilidade.

Um “porto seguro” em tempos adversos

Portugal é, assim, visto como um “porto seguro”. Francisco Sottomayor, CEO da Norfin (gestora de ativos e fundos imobiliários) admite que o país tem beneficiado de contextos internacionais adversos, como já sucedeu no passado. “Não é a primeira vez que a economia portuguesa beneficia de circunstâncias externas. O turismo já o demonstrou após a Primavera Árabe e vemos agora um efeito semelhante com a instabilidade no Médio Oriente.” Neste cenário, defende, o desafio passa por canalizar o capital disponível para investimentos com visão de longo prazo.

E rejeita leituras simplistas sobre o mercado imobiliário. “Não diria que existe uma crise. O que existe é uma valorização do património das famílias, que em Portugal está maioritariamente alocado a imóveis.” O problema, sublinha, é outro: o acesso para determinados segmentos. “Há uma dificuldade real de entrada no mercado, sobretudo para jovens, famílias com menos recursos e parte da população imigrante.”

João Pratas, presidente da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios, considera a escassez de habitação um dos principais fatores de pressão. “É um problema mundial nas economias ocidentais: as famílias, por exemplo, multiplicam a necessidade de casa quando se separam e, por isso, há mais procura por tipologias mais pequenas. Porque aí a família também mudou. Portanto, há, de facto, vários fatores de pressão que temos que considerar e analisar”.

Planeamento urbano e capacidade de resposta

A capacidade de construção tem sido insuficiente para responder à procura, num contexto marcado por limitações ao nível do solo disponível e pela complexidade dos instrumentos de planeamento.

“Tudo começa no planeamento urbano”, afirma Francisco Sottomayor. Em causa está, sobretudo, a forma como o território tem sido gerido. Em vez de uma abordagem prospetiva, orientada para necessidades futuras, o planeamento urbano tem seguido uma lógica de ajustamento ao existente, condicionando a expansão em zonas de maior procura e limitando a capacidade de resposta do mercado. O resultado é visível: nas zonas de maior procura, falta solo disponível e capacidade para construir.

“O problema da habitação deveria ser resolvido no curto prazo, mas as soluções são de médio prazo”, sublinha Pedro Marinho Falcão, Sócio Fundador da Sociedade de Advogados Cerejeira Namora. Entre a aprovação de medidas, a sua implementação e a conclusão dos projetos, o ciclo é inevitavelmente longo.

Rendibilidade: a condição para investir

João Pratas distingue dois planos distintos: o imobiliário comercial e o habitacional. No primeiro, Portugal mantém níveis de rendibilidade que sustentam o interesse dos investidores internacionais. No segundo, a equação é mais exigente. “No setor imobiliário, o investimento depende da rendibilidade. No caso da habitação, essa rendibilidade não está assegurada, sobretudo no arrendamento”, afirma.

Para atrair capital institucional, nomeadamente em modelos de “build to rent”, é necessário garantir retornos na ordem dos 5% a 7%. Abaixo disso, o investimento não acontece. O problema é estrutural: a rendibilidade exigida pelos investidores não é compatível com os rendimentos médios das famílias portuguesas. Sem esse equilíbrio, o mercado não cria nova oferta.

Nuno Durão recorda, a este propósito, um exemplo histórico. “Nos anos 60 e 70, houve famílias que construíram edifícios inteiros para arrendamento. Um caso em Lisboa, com cerca de 90 apartamentos, mostra que esse modelo existia.” Hoje, esse tipo de investimento desapareceu, precisamente por falta de condições de retorno.

Burocracia, licenciamento e previsibilidade

Do ponto de vista jurídico, a eficiência dos processos continua a ser determinante. Pedro Marinho Falcão destaca o impacto direto da burocracia nas decisões de investimento. “Para quem chega de fora, a complexidade dos processos de licenciamento é um entrave evidente.”

O tempo necessário para obter aprovação municipal é uma variável crítica num setor com ciclos naturalmente longos. Qualquer atraso administrativo prolonga artificialmente esses ciclos e compromete a viabilidade dos projetos.

A estabilidade fiscal é outro fator-chave. Alterações frequentes e decisões com impacto retroativo criam incerteza. “Quem investe precisa de previsibilidade no enquadramento legal e fiscal”, sintetiza.

A resposta, defendem vários especialistas, terá de passar por uma combinação de investimento privado, incentivos públicos e reformas estruturais que garantam maior previsibilidade, eficiência e capacidade de execução.

Num momento em que o imobiliário concentra quase metade do investimento estrangeiro em Portugal, a capacidade de responder a estes desafios será decisiva para assegurar a continuidade deste ciclo de crescimento.