As recentes propostas de reforma do mercado do arrendamento sopram uma mudança de paradigma no regime jurídico aplicável às relações entre proprietários e arrendatários. Os novos pontos cardeais propostos são os princípios da autonomia, confiança, justiça e responsabilidade social, o Governo pretende introduzir um conjunto de alterações destinadas a conferir maior previsibilidade ao mercado, reforçar a segurança jurídica dos proprietários e preservar a proteção dos arrendatários.

Apesar de o processo legislativo ainda se encontrar em curso, e de o alcance definitivo das medidas a adotar depender, absolutamente, do texto que vier a ser aprovado, e que ainda não se encontra disponível, a iniciativa já merece uma análise atenta, pela relevância prática esperada para os senhorios, os arrendatários e para todos os operadores jurídicos.

  1. Ode à liberdade: destacamos, entre as alterações mais significativas, o reforço da autonomia privada na negociação de novos contratos de arrendamento. Efetivamente, a proposta oferece uma maior flexibilidade quanto à prestação de caução e quanto à antecipação de rendas, permitindo que, mediante acordo entre senhorio e arrendatário, possa ser convencionada a antecipação de rendas até ao limite de três meses (mais uma, face ao regime atual). Esta solução abre mais a porta à negociação entre as partes, ajustando novos contratos às necessidades de cada relação e arrendamento.
  2. Cantos de comunicação e renovação: esta reforma ousa eliminar determinados limites atualmente existentes à oposição à renovação dos contratos de arrendamento, o que gera, no outro prato da balança, maior liberdade na gestão da relação contratual, ao mesmo tempo que prevê a possibilidade de as comunicações entre senhorios e arrendatários poderem ser efetuadas por meios eletrónicos, desde que exista acordo entre as partes, o que, de resto, segue a crescente digitalização das relações jurídicas e promove maior eficiência e celeridade na prática de atos contratuais.
  3. O bicho menos papão do Incumprimento contratual e da recuperação dos imóveis: sem sombra de dúvida que um dos principais objetivos consiste na simplificação e aceleração dos mecanismos de reação ao incumprimento contratual. Quis-se tornar mais célere a desocupação dos imóveis quando exista fundamento legal e decisão judicial que o determine, reduzindo a morosidade frequentemente associada, e por tantos proprietários experienciada aos procedimentos de recuperação da posse dos imóveis. Há também no menu da reforma mecanismos criados para simplificar a cessação dos contratos em situações de incumprimento e a desbloquear imóveis cuja recuperação é necessária para a realização de obras de restauro profundo, prevendo-se, nestes casos, a atribuição da correspondente indemnização sempre que legalmente devida. Parece-nos, no essencial, que se pretende melhorar a tutela jurisdicional, sem comprometer a proteção dos arrendatários que cumprem regularmente as suas obrigações contratuais.
  4. A atualização das rendas mantém-se inalterada: esta proposta não prevê qualquer alteração unilateral das regras de atualização das rendas relativamente aos contratos atualmente em vigor. Assim sendo, a atualização continuará a reger-se pelo regime estabelecido entre as partes ou, na falta de estipulação contratual, pelo coeficiente anual de atualização legalmente fixado, não podendo o senhorio proceder, por sua iniciativa, a aumentos de renda fora do enquadramento jurídico que já conhecemos.
  5. Sentido das velas: parece-nos que, de uma forma geral, esta reforma visa redesenhar o equilíbrio do regime do arrendamento, procurando conciliar uma maior liberdade contratual com o reforço da segurança jurídica, sem descuidar a proteção dos arrendatários, em especial dos que se encontrem em situações de maior vulnerabilidade. Iremos acompanhar a evolução do processo legislativo, para analisar o efetivo alcance das alterações e a forma como estas serão interpretadas e aplicadas na prática pelos tribunais e pelos diversos operadores jurídicos, contudo, por agora, parece-nos que, caso venha a ser aprovada, nos moldes anunciados, marcará uma nova etapa no mercado do arrendamento urbano, cujos efeitos merecerão, certamente, a atenção de proprietários, arrendatários, investidores e profissionais do Direito.

Os ventos de uma reforma parecem soprar no sentido de uma maior flexibilização ao regime do arrendamento habitacional, ainda assim, entre esta intenção e os efeitos concretos da Lei, há um caminho a percorrer e que somente a redação final do diploma e a sua aplicação pelos Tribunais permitirão esclarecer. A expetativa é que esta reforma reforce a confiança no mercado de arrendamento e contribua para um aumento da oferta habitacional, assegurando um equilíbrio entre a proteção dos direitos dos senhorios e a estabilidade dos arrendatários.