Bons ventos e bons arrendamentos: o que poderá mudar no regime jurídico do arrendamento urbano

As recentes propostas de reforma do mercado do arrendamento sopram uma mudança de paradigma no regime jurídico aplicável às relações entre proprietários e arrendatários. Os novos pontos cardeais propostos são os princípios da autonomia, confiança, justiça e responsabilidade social, o Governo pretende introduzir um conjunto de alterações destinadas a conferir maior previsibilidade ao mercado, reforçar a segurança jurídica dos proprietários e preservar a proteção dos arrendatários.

Apesar de o processo legislativo ainda se encontrar em curso, e de o alcance definitivo das medidas a adotar depender, absolutamente, do texto que vier a ser aprovado, e que ainda não se encontra disponível, a iniciativa já merece uma análise atenta, pela relevância prática esperada para os senhorios, os arrendatários e para todos os operadores jurídicos.

1. Ode à liberdade: destacamos, entre as alterações mais significativas, o reforço da autonomia privada na negociação de novos contratos de arrendamento. Efetivamente, a proposta oferece uma maior flexibilidade quanto à prestação de caução e quanto à antecipação de rendas, permitindo que, mediante acordo entre senhorio e arrendatário, possa ser convencionada a antecipação de rendas até ao limite de três meses (mais uma, face ao regime atual). Esta solução abre mais a porta à negociação entre as partes, ajustando novos contratos às necessidades de cada relação e arrendamento.
2. Cantos de comunicação e renovação: esta reforma ousa eliminar determinados limites atualmente existentes à oposição à renovação dos contratos de arrendamento, o que gera, no outro prato da balança, maior liberdade na gestão da relação contratual, ao mesmo tempo que prevê a possibilidade de as comunicações entre senhorios e arrendatários poderem ser efetuadas por meios eletrónicos, desde que exista acordo entre as partes, o que, de resto, segue a crescente digitalização das relações jurídicas e promove maior eficiência e celeridade na prática de atos contratuais.
3. O bicho menos papão do Incumprimento contratual e da recuperação dos imóveis: sem sombra de dúvida que um dos principais objetivos consiste na simplificação e aceleração dos mecanismos de reação ao incumprimento contratual. Quis-se tornar mais célere a desocupação dos imóveis quando exista fundamento legal e decisão judicial que o determine, reduzindo a morosidade frequentemente associada, e por tantos proprietários experienciada aos procedimentos de recuperação da posse dos imóveis. Há também no menu da reforma mecanismos criados para simplificar a cessação dos contratos em situações de incumprimento e a desbloquear imóveis cuja recuperação é necessária para a realização de obras de restauro profundo, prevendo-se, nestes casos, a atribuição da correspondente indemnização sempre que legalmente devida. Parece-nos, no essencial, que se pretende melhorar a tutela jurisdicional, sem comprometer a proteção dos arrendatários que cumprem regularmente as suas obrigações contratuais.
4. A atualização das rendas mantém-se inalterada: esta proposta não prevê qualquer alteração unilateral das regras de atualização das rendas relativamente aos contratos atualmente em vigor. Assim sendo, a atualização continuará a reger-se pelo regime estabelecido entre as partes ou, na falta de estipulação contratual, pelo coeficiente anual de atualização legalmente fixado, não podendo o senhorio proceder, por sua iniciativa, a aumentos de renda fora do enquadramento jurídico que já conhecemos.
5. Sentido das velas: parece-nos que, de uma forma geral, esta reforma visa redesenhar o equilíbrio do regime do arrendamento, procurando conciliar uma maior liberdade contratual com o reforço da segurança jurídica, sem descuidar a proteção dos arrendatários, em especial dos que se encontrem em situações de maior vulnerabilidade. Iremos acompanhar a evolução do processo legislativo, para analisar o efetivo alcance das alterações e a forma como estas serão interpretadas e aplicadas na prática pelos tribunais e pelos diversos operadores jurídicos, contudo, por agora, parece-nos que, caso venha a ser aprovada, nos moldes anunciados, marcará uma nova etapa no mercado do arrendamento urbano, cujos efeitos merecerão, certamente, a atenção de proprietários, arrendatários, investidores e profissionais do Direito.

Os ventos de uma reforma parecem soprar no sentido de uma maior flexibilização ao regime do arrendamento habitacional, ainda assim, entre esta intenção e os efeitos concretos da Lei, há um caminho a percorrer e que somente a redação final do diploma e a sua aplicação pelos Tribunais permitirão esclarecer. A expetativa é que esta reforma reforce a confiança no mercado de arrendamento e contribua para um aumento da oferta habitacional, assegurando um equilíbrio entre a proteção dos direitos dos senhorios e a estabilidade dos arrendatários.