Nos debates sobre habitação e urbanismo em Portugal, tendemos a falar de “o mercado” como se fosse um bloco único. Um conjunto de agentes que reage às mesmas regras, com os mesmos incentivos e objetivos. Mas, se olharmos com atenção, percebemos que esse “mercado” está, na verdade, dividido em duas grandes partes com interesses quase opostos: de um lado, uma esfera institucional que beneficia da complexidade e da opacidade. Do outro, um âmbito operacional que necessita de clareza e celeridade para trabalhar.
O primeiro caso é formado por quem vive profissionalmente da gestão da complexidade: estruturas administrativas, entidades consultoras, operadores que intermediam processos, organizações para quem a acumulação de regras, pareceres e procedimentos é, direta ou indiretamente, fonte de poder, legitimidade ou negócio. Quanto mais difícil for compreender o sistema, maior é a necessidade de recorrer a intérpretes especializados.
A segunda esfera é composta por quem tem de transformar solo, projetos e edifícios em realidade: promotores, mediadores, investidores, municípios pressionados pela crise da habitação, técnicos que assumem responsabilidades em obra, proprietários que querem perceber o potencial de um terreno ou imóvel. Para estes, a complexidade não é um ativo: é fricção. Cada camada adicional de opacidade representa tempo, custo e incerteza.
Quando olhamos para o sistema urbanístico português (leis, planos, condicionantes, servidões, plataformas, pareceres e fiscalizações), vemos que, historicamente, respondeu às necessidades da esfera institucional. Foi desenhado para controlar, regular, registar e assegurar procedimentos, muito menos para facilitar decisões informadas e rápidas de quem constrói, investe ou gere território.
Isto ajuda a explicar um paradoxo: há quem ganhe com o facto de o sistema ser difícil de navegar, ao mesmo tempo que há quem seja bloqueado por esse grau de dificuldade. Não porque haja má fé generalizada, mas porque os incentivos não estão alinhados. Para alguns, a complexidade é sinónimo de relevância; para outros, é risco.
A crise de acesso à habitação torna este conflito particularmente visível. A esfera que precisa de operar com clareza e celeridade vê-se amarrada a um ecossistema onde cada passo exige tradução, validação e retrabalho. Entretanto, quem vive da gestão dessa complexidade nem sempre tem incentivos para simplificar de forma radical: simplificar é, em parte, redesenhar o seu próprio papel.
Talvez esteja aqui uma chave para a próxima geração de reformas do urbanismo em Portugal. Não basta mexer em prazos, tipos de controlo ou plataformas de submissão. É preciso reconhecer este “partido da complexidade” e este “partido da clareza” e perguntar: que desenho institucional e tecnológico é capaz de servir ambos, sem sacrificar o interesse público?
Ferramentas que organizam informação territorial para decisão, em vez de apenas para controlo, são parte da resposta. Podem devolver à esfera operacional a capacidade de compreender rapidamente o enquadramento de um terreno ou projeto, ao mesmo tempo que fornecem à esfera institucional dados mais robustos, históricos e comparáveis sobre o que está a ser decidido.
Mas a questão de fundo é política e cultural: queremos continuar com um sistema em que compreender o território é, por si só, um exercício de especialização reservado a poucos, ou queremos um sistema em que o conhecimento urbano é suficientemente claro para permitir decisões responsáveis numa escala compatível com a crise que enfrentamos?
A fronteira entre quem ganha com a complexidade e quem perde com ela não é rígida. Muitos municípios, técnicos e instituições estão no meio deste caminho, pressionados pelos dois lados. Justamente por isso, talvez esteja na altura de fazermos outra pergunta simples: não apenas quem beneficia com o sistema tal como ele está, mas quem teria mais a ganhar se a clareza e a celeridade passassem a ser a regra e não a exceção.
