Redução da taxa de esforço será o maior obstáculo ao crédito à habitação, diz especialista em direito bancário

A nova recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de agosto de 2026, promete tornar o acesso ao crédito à habitação mais exigente para muitas famílias portuguesas. Em entrevista ao Jornal Económico, a professora de Direito Bancário da Universidade Portucalense, Maria Emília Teixeira, alerta que a redução da taxa de esforço será o principal obstáculo, apesar de a medida ter como objetivo prevenir o sobre-endividamento.

Impacto direto nas famílias

As alterações nas avaliações de solvabilidade, dirigidas às instituições financeiras, terão repercussões práticas no dia a dia das famílias, num contexto de recordes no crédito à habitação e de persistentes dificuldades de acesso à habitação. Para Maria Emília Teixeira, as medidas “protegem em primeira linha todo o sistema financeiro e a generalidade das famílias do sobre-endividamento”, mas o “preço recai sobre quem já estava no limiar de acesso ao crédito, sobretudo trabalhadores com rendimentos irregulares, precários ou baixos”.

Novos limites de maturidade

A recomendação define dois limites máximos de maturidade: mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos podem contratar empréstimos até 40 anos; os restantes ficam limitados a 35 anos. Em contratos com dois titulares, prevalece a idade do mais velho. A especialista explica que “anteriormente, o limite de 40 anos só era aplicável a mutuários com idade igual ou inferior a 30 anos”, agora alargado até aos 35, o que permite diluir o valor mensal da prestação. No entanto, alerta: “num casal em que um elemento tem 30 e o outro 37, o contrato ficará limitado aos 35 anos”.

Jovens: ambivalência no acesso

Questionada sobre as dificuldades dos jovens, Maria Emília Teixeira vê uma resposta ambivalente: por um lado, o alargamento do prazo até 40 anos facilita o acesso; por outro, a redução da taxa de esforço pode ser um entrave. “Se o rendimento dos jovens mutuários não acompanhar os preços da habitação, que têm batido recordes, muito provavelmente não disporão de rendimentos suficientes para cumprir este rácio”, sublinha. A garantia pública do crédito jovem continua a salvaguardar a entrada inicial, mas o FMI já alertou para riscos associados.

Redução da taxa de esforço para 45%

A alteração mais impactante é a redução do rácio DSTI (taxa de esforço) de 50% para 45%, significando que os encargos mensais não podem ultrapassar 45% do rendimento. “Por cada 100 euros de rendimento, só se poderá despender 45 euros em prestações mensais”, explica a especialista. A medida visa reforçar a capacidade financeira e diminuir o risco de incumprimento, garantindo uma margem para acomodar aumentos de despesas ou de taxas de juro.

Para os jovens, o principal obstáculo pode resultar exatamente desta redução, e não das alterações nos prazos. “Se os rendimentos não acompanharem a subida dos preços, poderão não cumprir o novo limite e não conseguir obter financiamento”, adverte.

Fim do LTV de 100% em imóveis dos bancos

A recomendação elimina o financiamento até 100% na aquisição de imóveis pertencentes aos bancos, mantendo o limite de 90% para habitação própria permanente. Também deixa de abranger a locação financeira de imóveis, considerada pouco utilizada. “Em 2018, o contexto era diferente — os bancos detinham muitos imóveis nos balanços; atualmente, essa justificação já não se coloca”, justifica.

Aplicação apenas a novos contratos

As novas regras aplicam-se apenas a contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Contratos já existentes ou processos concluídos antes dessa data não são afetados. A documentação exigida não deve sofrer alterações significativas, exceto em créditos pessoais para educação, saúde ou transição energética, que podem manter maturidade até 10 anos, mediante comprovação.

Crédito ao consumo com novos limites

Para o crédito ao consumo, a maturidade máxima é de 7 anos para crédito pessoal e 10 anos para crédito automóvel. Créditos pessoais com finalidade específica (educação, saúde, transição energética) podem também chegar a 10 anos, desde que comprovada.

Recomendações práticas às famílias

A especialista deixa recomendações: manter a taxa de esforço em 30-35% do rendimento líquido (não os 45% permitidos); constituir reserva para 10-12 meses de despesas; comparar propostas entre bancos analisando TAEG e MTIC; e lembrar que “o crédito deve servir para proporcionar momentos de prazer e realização de objetivos e não ser causa para o sufoco familiar”. Conclui: “O crédito, quando bem gerido, é motor da economia, mas o inverso pode tornar-se num verdadeiro pesadelo”.