A taxa anual nominal média dos créditos à habitação intermediados pelo ComparaJá em julho foi de 2,83%. A taxa média dos novos contratos comunicada pelo Banco de Portugal, referente a junho, foi de 2,93%. A distância entre os dois valores é de dez pontos base, o que parece pouco. O dado relevante não é a média: é a distribuição. Segundo a análise de mercado de crédito habitação do ComparaJá, 83,7% das operações fecharam com uma taxa abaixo da média nacional, e as melhores condições negociadas ficaram até 15% abaixo desse valor.

Uma dispersão desta dimensão diz alguma coisa sobre a natureza do mercado de crédito à habitação em Portugal. Se o preço fosse determinado essencialmente pelo risco de cada operação, seria de esperar que clientes com perfis semelhantes obtivessem condições semelhantes, e que a variação em torno da média fosse apenas explicada pelas características do processo. No entanto, uma parte da variação resulta também do que acontece entre a primeira proposta e a assinatura, ou seja, de negociação e de comparação.

Isto tem uma consequência prática que raramente é enunciada com clareza: no crédito à habitação, o preço não é só dado, também é negociado. Os bancos operam com grelhas internas que combinam o rácio de financiamento, o rendimento, a antiguidade da relação e os produtos associados, mas essas grelhas têm margens de decisão comercial, e essas margens variam ao longo do semestre em função dos objetivos de captação de cada instituição. O mesmo cliente, no mesmo mês, pode obter respostas materialmente diferentes de instituições diferentes. Não grandes diferenças aparentes, mas num crédito a muitos anos, a poupança acumulada de uma boa decisão tem impacto: num crédito de 200 mil euros a 30 anos, uma diferença de 15% na taxa aplicada representa milhares de euros ao longo da vida do contrato, sem que o mutuário tenha alterado o rendimento, a entrada ou o imóvel. É a única variável da equação que não depende do preço da habitação nem das regras de concessão, e é a que menos atenção recebe na decisão.

O contexto torna esta margem mais valiosa do que era. Com as regras macroprudenciais mais exigentes em vigor desde 1 de agosto, os bancos estimam reduções na concessão entre 5% e 10%, o que significa instituições mais seletivas e menos disponíveis para acomodar processos incompletos. Num ambiente assim, a diferença entre apresentar o processo a uma instituição e apresentá-lo a várias deixa de se medir apenas no preço obtido e passa a medir-se também na probabilidade de obter aprovação.

Os dados do ComparaJá referem-se aos processos intermediados pela plataforma no mês em análise e correspondem a uma amostra de operações concluídas, tratada de forma agregada. A comparação com os valores do Banco de Portugal é feita com o mês mais recente publicado pelo supervisor, o que introduz um desfasamento de um mês entre as duas séries.