Segundo a estimativa mais recente da análise de mercado de crédito habitação em Agosto da plataforma ComparaJá, o montante médio financiado nas operações de crédito à habitação subiu para 208.774 euros em julho, novo máximo do ano e mais cerca de 13 mil euros do que em junho, quando se situava nos 195.802 euros. Em termos homólogos, o crescimento foi de 7,7%. O prazo médio dos contratos ficou nos 31,2 anos, ligeiramente abaixo dos 31,5 anos do mês anterior e dos 32,1 anos de julho de 2025.
É a combinação dos dois movimentos que merece leitura. Durante anos, a resposta habitual do mercado português à subida dos valores financiados foi alongar o prazo. Diluir um capital maior em mais anos mantinha a prestação dentro do que o rendimento suportava e permitia acompanhar a valorização do imobiliário sem alterar o esforço mensal. Em julho, o montante subiu e o prazo não acompanhou. O amortecedor deixou de ser usado.
Há duas explicações possíveis, e provavelmente ambas contribuem. A primeira é de oferta: com a revisão das regras macroprudenciais a fixar limites de maturidade por escalão etário a partir de agosto, as instituições começaram a ajustar a prática antes da entrada em vigor, e o prazo deixou de estar disponível como variável de última instância. A segunda é de procura: com a EURIBOR a subir e a expectativa de mercado a apontar para uma subida das taxas diretoras em setembro, alongar o prazo tornou-se menos atrativo, porque mais anos de exposição a um indexante em subida significam mais custo total e não menos.
O efeito prático é que a prestação passou a absorver integralmente o aumento do capital. Sem o prazo a compensar, cada euro adicional de financiamento traduz-se diretamente em esforço mensal, e é isso que se observa nos indicadores por grupo etário: 850 euros de prestação média nos clientes com menos de 35 anos e 749 euros nos restantes, com custos totais do crédito de 364.209 e 260.669 euros respetivamente.
A subida do montante não resulta de as famílias pedirem mais por opção. Resulta do preço a que os imóveis estão a ser transacionados, e da necessidade de financiar uma fatia desse preço que a poupança acumulada não cobre. No mesmo mês, a compra de casa reforçou-se como principal motivo de procura, com 49,6% das operações, mais 3,3 pontos do que em junho, o que ajuda a explicar por que razão o valor unitário das operações subiu: transferir um crédito existente não altera o montante, comprar uma casa nova ao preço de hoje altera.
Se a tendência se mantiver, o mercado entra num regime diferente daquele a que se habituou. Com o prazo limitado por regra e o preço do imóvel a subir, a única variável que resta para acomodar a prestação é a entrada inicial, que é precisamente a que separa quem já tem património de quem está a comprar pela primeira vez.
