A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação em vigor em Portugal subiu para 3,101% em junho, mais 3,6 pontos base do que no mês anterior, segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística. A prestação média situou-se nos 411 euros, um acréscimo de seis euros face a maio e de 17 euros em termos homólogos. Dentro desse valor, 202 euros correspondem a juros e 209 euros a amortização de capital, o que significa que 49,1% do que as famílias pagam todos os meses não reduz um cêntimo da dívida.
Este equilíbrio é o indicador mais revelador da fase em que o mercado se encontra. Num crédito à habitação, o peso relativo dos juros é máximo no início do contrato e vai caindo à medida que o capital é amortizado. Quando a média nacional se aproxima de uma repartição de metade para metade, isso indica um parque de contratos relativamente jovem, contratado nos últimos anos, e simultaneamente exposto a um indexante que voltou a subir depois de um período de alívio.
O contraste entre o stock e os contratos novos ajuda a perceber a mecânica. A taxa implícita nos contratos celebrados nos últimos três meses foi de 2,853%, portanto abaixo da média do conjunto do mercado. A prestação desses contratos recentes, no entanto, foi de 715 euros, muito acima dos 411 euros da média nacional. É a demonstração de que o custo de comprar casa hoje não vem da taxa de juro, que está mais baixa do que a média histórica dos contratos ainda em vigor, mas do montante que é preciso financiar: 179.552 euros nos contratos recentes, contra um capital médio em dívida de 78.865 euros no conjunto do mercado.
O movimento das taxas de mercado aponta para pressão adicional nas revisões dos próximos meses. A EURIBOR a 12 meses fechou a semana passada em 2,993%, a seis meses em 2,723% e a três meses em 2,488%. As duas maturidades mais longas voltaram a subir, o que significa que os contratos indexados a esses prazos irão refletir valores mais elevados na revisão seguinte. Como a revisão só ocorre na data de aniversário do indexante de cada contrato, o efeito distribui-se pelos meses seguintes em vez de aparecer todo de uma vez.
A leitura conjunta destes números explica por que motivo o mercado de crédito à habitação em Portugal se comporta hoje como dois mercados distintos. Quem contratou há mais de uma década tem uma prestação baixa em termos absolutos, uma dívida residual reduzida e uma sensibilidade limitada às oscilações do indexante. Quem contratou nos últimos dois anos tem uma prestação que é quase o dobro da média, uma dívida por amortizar mais de duas vezes superior e uma exposição direta a cada movimento da EURIBOR. Os dados agregados descrevem uma realidade média que quase ninguém vive.
A evolução diária das taxas pode ser consultada na página de EURIBOR do ComparaJá, e os dados mensais de mercado na análise de mercado de crédito habitação.
